오피스텔에 투자하기 전 알아야 할 것들

 

 

오피스텔과 임대사업자 제도

오피스텔은 건축법에 따른 업무시설로 분류되지만 세법에서는 사용용도로 판단하므로 주의가 필요합니다.

용도에 따라 사무실과 주택으로 구별될 수 있는데 업무용으로 사용한다면 건물에 대한 부가세를 환급받을 수 있고 주택규제를 적용받지 않습니다. 하지만 세입자를 구하기 어려우며 다른 소득과 더불어 합산과세 대상이고 부가세신고를 별도로 해야 합니다.

 

주거용 도로 사용할 경우 세입자를 구하기 쉬우며 공실에 대한 우려가 적습니다. 부가세신고도 할 필요가 없으며 소득세 절감효과도 있습니다. 그러나 주거용으로 사용한다면 주택으로 판정되어 부동산 규제를 적용받는다는 단점이 있습니다. 그래서 일반적으로 업무용으로 등록한 오피스텔에 전입신고 안 하는 주택 세입자를 구합니다.

 

업무용 오피스텔의 공통점

- 매입 시 부가세 환급.

- 세금계산서 발행.

- 전입신고가 불가능하며 신고 즉시 주거용으로 전환됨.

 

1~4인용 사무실 트렌드가 공유오피스로 전환되었으므로 오피스텔의 수요가 많지 않습니다.

그래서 세금처리와 세입자를 구하기 쉬운 주거용 오피스텔로 사용하는 경우가 많습니다.  문제는 이로 인해서 주택의 수가 늘어나는 문제점이 발생합니다. 즉, 양도소득세 중과 판단 시 주택 수에 포함되는 것입니다.

취득세 과세 판단(규제지역 매수 시)
2주택자	8% 과세
3주택자	12% 과세

또한, 종합부동산세 과세 판단 시에 주택 수에 포함되어 누진세율을 적용받습니다. (2배가량)

거주 주택 1채만 이라면 주거용 오피스텔 취득해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 거주 아파트 한 채와 오피스텔 임대를 2개 하고 있다면 요구조건만 된다면 거주 중인 아파트를 매매할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 아파트 2채가 있고 오피스텔 1채를 임대하고 있다면 거주 중인 아파트를 매매할 때 비과세적용이 되지 않습니다.

 

오피스텔의 투자가치는?

수익형 부동산중에서 가장 실패할 확률이 적은 것이 오피스텔이지만 추천하기엔 부담스러운 것도 사실입니다. 목돈 넣어 월세로 쪼개서 돌려받는 그다지 가성비가 좋지는 않은 상품인 것입니다.

물론, 낮은 공실률과 세입자의 유입이 원활하고 초기에 월세가 저렴하지만 꾸준히 상승하는 것과 적은 세부담 또한 장점입니다. 하지만 가격상승의 기대는 버리는 것이 좋으며 오히려 가치하락의 위험이 있습니다.

주변에서 공급이 증가할 확률이 높은데 사업용지에 오피스텔이 생기기 때문에 지속적으로 공급이 될 소지가 있으며 빠른 노후화 또한 가격하락의 요인으로 작용합니다. 

 

마지막으로 금리변화에 따른 기준금리가 오르게 된다면 큰 손실을 감수해야 합니다. 일단 오피스텔을 소유하고 있다면 10년 안으로 매각할 것을 추천합니다. 

 

사지 말아야 할 오피스텔

100세대 이하의 오피스텔은 매매하지 말아야 합니다. 이런 경우 관리비가 비싸기 때문에 입주자들이 오랫동안 거주 하지 않습니다. 주차시설도 불편해서 주차장 입출구가 좁거나 기계식 주차장을 이용해야 하는 경우가 많은데 이런 경우 주차난에 시달리게 됩니다. 부득이 오피스텔을 매입해야 한다면 이러한 부분까지 꼼꼼히 체크하고 매입해야 합니다. 최소 200세대 이상의 오피스텔이어야 하며 역세권인 경우 손실률을 줄이고 매각할 수 있습니다.

 

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